Welcome to Vilasia Watt Weekly—your high-voltage gateway to the pulse of Vietnam’s renewables revolution. In each electrifying edition, we illuminate the nation’s shifting energy policies, fresh regulations, and ramped-up enforcement measures that shape the industry’s momentum. Our mission is to energize your perspectives on Vietnam’s low-carbon transition—whether you’re navigating legal compliance, scouting clean power investments, or simply captivated by the winds of change sweeping through the energy landscape. Join us as we shine a spotlight on the empowering developments that are charging Vietnam’s future with sustainable possibility.
Chào mừng quý độc giả đến với Vilasia Watt Weekly—“cánh cổng cao thế” dẫn lối vào nhịp đập sôi động của cuộc cách mạng năng lượng tái tạo tại Việt Nam. Trong mỗi ấn phẩm tràn đầy sức sống, chúng tôi sẽ soi rọi những chuyển biến trong chính sách năng lượng, các quy định mới, cùng các biện pháp tăng cường thực thi đang định hình đà phát triển của toàn ngành. Sứ mệnh của chúng tôi là tiếp thêm “năng lượng” cho góc nhìn của bạn về con đường giảm phát thải carbon—dù bạn đang tìm hiểu về tuân thủ pháp lý, tìm kiếm cơ hội đầu tư năng lượng sạch, hay đơn giản chỉ say mê trước luồng gió đổi thay thổi bùng bức tranh năng lượng Việt. Hãy đồng hành cùng chúng tôi để khám phá những bước tiến vững chắc, góp phần “sạc” đầy tiềm năng bền vững cho tương lai đất nước.

Follow Vilasia Watt Weekly on LinkedIn
Theo dõi các bài mới của Vilasia Watt Weekly trên LinkedIn

In this edition, “DPPA – What Are the New Features In Decree 57/2025/ND-CP Compared To Decree 80/2024/ND-CP?”, we analyze the key changes introduced by Decree 57/2025/ND-CP compared to Decree 80/2024/ND-CP, focusing on how these adjustments impact businesses participating in the Direct Power Purchase Agreement (DPPA) mechanism. This article provides a comprehensive overview of the key differences between Decree 57 and Decree 80, from capping the electricity sales price through private connection grids to introducing a surplus electricity sale mechanism for rooftop solar systems to EVN or retail electricity providers in designated zones. Additionally, we analyze the legal implications of these adjustments, helping businesses strategize effectively, mitigate risks, and leverage DPPA as a tool to optimize energy costs and enhance market competitiveness.
Trong ấn phẩm này, “DPPA – Nghị Định 57/2025/NĐ-CP Có Gì Mới So Với Nghị Định 80/2024/NĐ-CP?”, chúng tôi sẽ phân tích những thay đổi quan trọng trong Nghị định 57/2025/NĐ-CP so với Nghị định 80/2024/NĐ-CP, tập trung vào cách những điều chỉnh này ảnh hưởng đến các doanh nghiệp tham gia vào cơ chế Mua Bán Điện Trực Tiếp (DPPA). Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện về những điểm khác biệt then chốt giữa Nghị định 57 và Nghị định 80, từ việc giới hạn giá bán điện qua lưới điện kết nối riêng đến cơ chế bán điện dư của hệ thống điện mặt trời mái nhà cho EVN hoặc các đơn vị bán lẻ điện tại khu/cụm. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng phân tích tác động pháp lý của các điều chỉnh này, giúp doanh nghiệp định hướng chiến lược phù hợp, giảm thiểu rủi ro và tận dụng DPPA như một công cụ tối ưu hóa chi phí năng lượng và nâng cao lợi thế cạnh tranh trên thị trường.

Download the PDF here
Tải bản PDF ở đây

Vilasia Watt Weekly No. 03 (Bil).20250311

Follow Vilasia Watt Weekly on LinkedIn
Theo dõi các bài mới của Vilasia Watt Weekly trên LinkedIn

Welcome to Vilasia Watt Weekly—your high-voltage gateway to the pulse of Vietnam’s renewables revolution. In each electrifying edition, we illuminate the nation’s shifting energy policies, fresh regulations, and ramped-up enforcement measures that shape the industry’s momentum. Our mission is to energize your perspectives on Vietnam’s low-carbon transition—whether you’re navigating legal compliance, scouting clean power investments, or simply captivated by the winds of change sweeping through the energy landscape. Join us as we shine a spotlight on the empowering developments that are charging Vietnam’s future with sustainable possibility.
Chào mừng quý độc giả đến với Vilasia Watt Weekly—“cánh cổng cao thế” dẫn lối vào nhịp đập sôi động của cuộc cách mạng năng lượng tái tạo tại Việt Nam. Trong mỗi ấn phẩm tràn đầy sức sống, chúng tôi sẽ soi rọi những chuyển biến trong chính sách năng lượng, các quy định mới, cùng các biện pháp tăng cường thực thi đang định hình đà phát triển của toàn ngành. Sứ mệnh của chúng tôi là tiếp thêm “năng lượng” cho góc nhìn của bạn về con đường giảm phát thải carbon—dù bạn đang tìm hiểu về tuân thủ pháp lý, tìm kiếm cơ hội đầu tư năng lượng sạch, hay đơn giản chỉ say mê trước luồng gió đổi thay thổi bùng bức tranh năng lượng Việt. Hãy đồng hành cùng chúng tôi để khám phá những bước tiến vững chắc, góp phần “sạc” đầy tiềm năng bền vững cho tương lai đất nước.

Follow Vilasia Watt Weekly on LinkedIn.
Theo dõi các bài mới của Vilasia Watt Weekly trên LinkedIn.

In this second edition, “Key Considerations When Participating In DPPA Mechanism”, we delve into the critical aspects of Vietnam’s Direct Power Purchase Agreement (DPPA) mechanism, highlighting both the opportunities and challenges businesses face when transitioning towards direct procurement of renewable energy. With Decree 80/2024/ND-CP and Document 1543/NSMO-TTD laying the legal foundation, companies must navigate ambiguous eligibility criteria, evolving tariff structures, and complex contractual frameworks to fully capitalize on DPPA benefits. This article provides a comprehensive analysis of key compliance requirements, legal uncertainties, and strategic insights to help businesses mitigate risks and leverage DPPA as a catalyst for energy sustainability and market competitiveness.
Trong ấn phẩm thứ hai, “Các Lưu Ý Chính Khi Tham Gia DPPA”, chúng tôi sẽ phân tích những khía cạnh quan trọng của cơ chế Mua Bán Điện Trực Tiếp (DPPA) tại Việt Nam, làm rõ cả cơ hội và thách thức mà doanh nghiệp phải đối mặt khi chuyển sang mua điện trực tiếp từ các nguồn năng lượng tái tạo. Với Nghị định 80/2024/NĐ-CP và Văn bản 1543/NSMO-TTĐ đặt nền tảng pháp lý, các doanh nghiệp cần vượt qua những điều kiện tham gia chưa rõ ràng, hệ thống biểu phí còn đang hoàn thiện và các khung hợp đồng phức tạp để tận dụng tối đa lợi ích từ DPPA. Bài viết này cung cấp phân tích toàn diện về các yêu cầu tuân thủ, rủi ro pháp lý, cũng như chiến lược giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro và tận dụng DPPA như một động lực thúc đẩy tính bền vững trong năng lượng và nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị trường.

Download the PDF here.
Tải bản PDF ở đây.

Vilasia Watt Weekly No. 2 (Bil).250304

 

Follow Vilasia Watt Weekly on LinkedIn.
Theo dõi các bài mới của Vilasia Watt Weekly trên LinkedIn.

Welcome to Vilasia Watt Weekly—your high-voltage gateway to the pulse of Vietnam’s renewables revolution. In each electrifying edition, we illuminate the nation’s shifting energy policies, fresh regulations, and ramped-up enforcement measures that shape the industry’s momentum. Our mission is to energize your perspectives on Vietnam’s low-carbon transition—whether you’re navigating legal compliance, scouting clean power investments, or simply captivated by the winds of change sweeping through the energy landscape. Join us as we shine a spotlight on the empowering developments that are charging Vietnam’s future with sustainable possibility.
Chào mừng quý độc giả đến với Vilasia Watt Weekly—“cánh cổng cao thế” dẫn lối vào nhịp đập sôi động của cuộc cách mạng năng lượng tái tạo tại Việt Nam. Trong mỗi ấn phẩm tràn đầy sức sống, chúng tôi sẽ soi rọi những chuyển biến trong chính sách năng lượng, các quy định mới, cùng các biện pháp tăng cường thực thi đang định hình đà phát triển của toàn ngành. Sứ mệnh của chúng tôi là tiếp thêm “năng lượng” cho góc nhìn của bạn về con đường giảm phát thải carbon—dù bạn đang tìm hiểu về tuân thủ pháp lý, tìm kiếm cơ hội đầu tư năng lượng sạch, hay đơn giản chỉ say mê trước luồng gió đổi thay thổi bùng bức tranh năng lượng Việt. Hãy đồng hành cùng chúng tôi để khám phá những bước tiến vững chắc, góp phần “sạc” đầy tiềm năng bền vững cho tương lai đất nước.

Follow Vilasia Watt Weekly on LinkedIn.
Theo dõi các bài mới của Vilasia Watt Weekly trên LinkedIn.

In this first edition, “Handling Violations in Energy Projects,” we shine a light on FIT pricing uncertainties, the enforcement challenges surfacing in Vietnam’s renewable space, and the delicate balance between strict compliance and sustaining investor confidence. Key takeaways include the risk of losing FIT incentives, complications surrounding construction acceptance, and the shifting regulatory framework that could redefine the country’s clean energy trajectory.
Trong ấn phẩm đầu tiên, “Xử Lý Vi Phạm Trong Dự Án Năng Lượng,” chúng tôi sẽ làm rõ những bất cập xoay quanh giá FIT, các thách thức mới trong việc thực thi quy định ở lĩnh vực năng lượng tái tạo tại Việt Nam, cùng bài toán cân bằng giữa tuân thủ nghiêm ngặt và duy trì lòng tin của nhà đầu tư. Điểm mấu chốt bao gồm nguy cơ mất ưu đãi FIT, vướng mắc trong khâu nghiệm thu công trình, và những thay đổi khung pháp lý có thể định hình tương lai năng lượng sạch của cả nước.

Download the PDF here.
Tải bản PDF ở đây.

Vilasia Watt Weekly 1 (Bil).250225 1

 

Follow Vilasia Watt Weekly on LinkedIn.
Theo dõi các bài mới của Vilasia Watt Weekly trên LinkedIn.

First published under the title “Cơ chế thí điểm để phát triển nhà ở thương mại: Bước đi cởi mở và đột phá” in the print edition of Saigon Times on January 9, 2025, and on the online edition here. The Vietnamese version is available here.

On the afternoon of November 30, 2024, the National Assembly passed Resolution No. 171/2024/QH15 on piloting the implementation of commercial housing projects through agreements on land use rights or existing land use rights after several rounds of extensive discussions and amendments. The Resolution will take effect on April 1, 2025, introducing criteria and conditions that are considered highly open, meeting the high expectations of investors and the public amid prolonged challenges regarding land availability in the housing real estate market.  

Urgent Circumstances

In 2021, during the review process of the draft Land Law, the Ho Chi Minh City Real Estate Association (HOREA) raised an alarming issue: In Ho Chi Minh City, from December 2015 to August 2018, 126 commercial housing projects were not granted investor recognition. The primary reason stemmed from failing to meet the requirement of possessing 100% residential land use rights ¹.  

According to Clauses 1 and 4, Article 23 of the 2014 Law on Housing, investors of commercial housing projects are only allowed to receive transfers of residential land or possess residential land use rights. Since 2021, the 2020 Law on Investment amended this regulation (further amended in 2022) expanded this scope to include the case where having the land use right of residential and other non-residential land became eligible for proposing commercial housing development projects. However, investors must still acquire a land area entirely comprising residential land. And if an investor already owns land use right, the land must include a certain area of residential land to propose a commercial housing project. 

This requirement has led to a situation where, despite holding substantial land area, many investors cannot implement projects due to the legal conditions related to land structure. As a result, housing supply has stagnated, causing significant losses to investors, the State, and the people. According to the Q3 2024 report from the Ministry of Construction², affordable apartments priced under VND 25 million/m² in Hanoi and Ho Chi Minh City were “virtually non-existent in terms of transactions and available supply.” 

Although this situation has caused various consequences, the proposal to expand land types eligible for commercial housing projects was not included in the 2024 Land Law. Article 127 of this law continues the provisions of the 2014 Housing Law, wherein: 

• Land use rights agreements: Applicable only to residential land use rights;
• Existing land use rights: Applicable only to residential land or land comprising both residential and non-residential use.

Not only do the existing barriers remain, but the 2024 Land Law further tightens the conditions for land recovery by the State. Under the new regulations, the State will only recover land for urban areas with integrated technical and social infrastructure systems rather than for all new urban or rural residential areas as before. This compels investors wishing to implement commercial housing projects that do not meet the integrated urban scale to “take transfers” land from other land users or use their existing land area, which are severely restricted by these regulations. 

In this context, the Pilot Resolution for using non-residential land for commercial housing has become a solution eagerly anticipated by the public, businesses, and regulatory agencies. This policy not only resolves legal bottlenecks but also opens opportunities for sustainable housing market development, particularly in major cities like Hanoi and Ho Chi Minh City. 

An Open Pilot Mechanism 

Firstly, the pilot mechanism allows nationwide implementation, covering all urban areas or regions designated for urban development, rather than being limited to major cities. In reality, not all localities face land challenges for developing commercial housing projects—issues predominantly arise in cities with high housing demand, such as Hanoi and Ho Chi Minh City. However, the pilot mechanism is extended to all localities to avoid the “approval-seeking” dynamic between local and central governments. If there is no demand, these localities may opt not to implement the mechanism. However, when socio-economic conditions change and actual demand arises, they can immediately apply the mechanism without waiting for legal amendments.    

Regarding the types of projects subject to the pilot mechanism, the Resolution does not restrict eligibility based on when the land use rights were obtained. According to Government Report No. 756/BC-CP dated November 7, 2024, the pilot mechanism applies to all projects meeting the criteria, regardless of whether the land use rights were obtained before or after the Resolution’s effective date. This aligns with the Resolution’s goal of addressing land access difficulties faced by investors due to legal regulations both before and after its issuance.  

The types of land eligible for land use conversion under the pilot Resolution are extensive. This includes all types of land in the agricultural land group, non-agricultural land but not residential land, and mixed residential and other land within the same plot. This scope covers almost all types of land regulated under Article 9 of the 2024 Land Law, reflecting the reality that real estate projects require relatively large land areas, often containing mixed land types. For land use agreements, the pilot Resolution expands eligibility to plots containing both residential and non-residential land rather than solely residential land plots. Additionally, projects that include land areas designated for national defense and security, which have been reclassified out of planning for national defense and security land and are in line with housing development planning, will also benefit from the application of this pilot Resolution.  

Outstanding Issues to Clarify…  

The main criteria for selecting pilot projects specify that the total residential land area in all pilot projects must not exceed 30% of the additional residential land area within the provincial planning period 2021–2030 as approved. This criterion outlines the total residential land area for all projects over the five-year pilot period. However, it does not address specific, clear criteria or priority orders for selecting feasible projects or capable investors. This issue may need to be clarified in the Government’s implementing decree to prevent preferential treatment or mass land acquisitions that lead to ineffective development, leaving projects abandoned while the public remains unable to access appropriate housing.  

According to the Government’s summary in Report No. 756/BC-CP dated November 7, 2024, most localities have completed their 2021–2030 provincial planning to determine the total residential land area for pilot projects. On December 31, 2024, the Prime Minister approved Ho Chi Minh City’s planning under Decision No. 1711/QĐ-TTg. As of now, Hanoi is the only locality yet to complete its planning.   

Furthermore, concerns about widespread land use conversion have been raised, especially regarding rice-growing and forest land, due to the broad scope of eligible land conversions. During discussions, Economic Committee Chairman Vu Hong Thanh suggested safeguarding the stability of 3.5 million hectares of rice land and maintaining a 42% forest coverage rate, limiting land conversion for special-use forests, protection forests, production forests, defense, and security land³. Although this proposal was not included in the Resolution, it should still be considered during the drafting of the Government’s decree and in the Resolution’s implementation.  

Detailed guidance from the Government and oversight during implementation must also be emphasized. Specifically, the Resolution allows the Government to issue detailed implementation regulations but does not specify which issues need guidance and which do not. Additionally, since the effectiveness of resolving project issues depends heavily on local conditions, monitoring local implementation of the pilot policy, especially in major cities, is crucial to ensure its effective execution.  

Conclusion 

The pilot Resolution permitting the use of non-residential land for commercial housing presents a significant opportunity for the real estate market. However, for this policy to be truly effective, further work from the Government and localities is essential. Coordinated and synchronized efforts are required to address existing challenges, from project selection criteria and provincial planning to clear delineation of authority. This not only ensures fairness but also promotes sustainable development in the housing and land management sectors. 

Footnotes:

1. See “Ho Chi Minh City: Hundreds of Housing Projects Awaiting Procedural Resolution”, Diễn đàn Doanh nghiệp Magazine, at https://diendandoanhnghiep.vn/tp-hcm-hang-tram-du-an-nha-o-cho-thao-go-thu-tuc-10010586.html (last accessed on January 2, 2025).
2. See “The Ministry of Construction announces information on housing and the real estate market in the third quarter of 2024”, Ministry of Construction, at https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1285/82532/bo-xay-dung-cong-bo-thong-tin-ve-nha-o-va-thi-truong-bat-dong-san-quy-iii-nam-2024.aspx (last accessed on January 2, 2025).
3. See “National Assembly Economic Committee: The pilot use of other land for commercial housing projects needs careful consideration of its application to rice-growing land and forest land”, Electronic Magazine Market Life, at https://markettimes.vn/uy-ban-kinh-te-quoc-hoi-thi-diem-dung-dat-khac-lam-du-an-nha-o-thuong-mai-can-nghien-cuu-ky-viec-ap-dung-voi-dat-chuyen-trong-lua-va-dat-rung-69110.html (last accessed on January 2, 2025).

Đăng lần đầu với tựa đề “Cơ chế thí điểm để phát triển nhà ở thương mại: Bước đi cởi mở và đột phá” trên Tạp chí Kinh tế Sài Gòn (Saigon Times) báo in số ra ngày 9/1/2025, báo điện tử ở đây. The English translation is available here.

(KTSG) – Chiều ngày 30-11-2024, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết 171/2024/QH15 về “thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” sau nhiều vòng thảo luận sôi nổi cũng như sửa đổi, chỉnh lý.

Nghị quyết sẽ có hiệu lực từ ngày 1-4-2025, đưa ra những tiêu chí và điều kiện được xem là rất cởi mở, đáp ứng kỳ vọng lớn lao từ phía nhà đầu tư và người dân trong bối cảnh nguồn cung thị trường bất động sản nhà ở đang gặp vướng mắc về quỹ đất từ nhiều năm nay.

Tình thế cấp thiết!

Năm 2021, trong quá trình góp ý dự thảo Luật Đất đai, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã chỉ ra con số đáng báo động: tại TPHCM, chỉ trong giai đoạn từ tháng 12-2015 đến tháng 8-2018, có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc không đáp ứng được yêu cầu phải có quyền sử dụng 100% đất ở(1).

Theo khoản 1 và khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở 2014, các dự án nhà ở thương mại chỉ được phép nhận chuyển nhượng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở. Từ năm 2021, Luật Đầu tư 2020 sửa đổi quy định này (sau đó tiếp tục được sửa đổi vào năm 2022) thì trường hợp có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải đất ở mới được bổ sung thêm để đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải “thu mua” được một quỹ đất lớn mà toàn bộ phải là đất ở. Trường hợp nhà đầu tư có sẵn quỹ đất thì trong đó buộc phải có một diện tích đất ở thì mới có thể đề xuất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Yêu cầu này dẫn đến tình trạng dù nắm trong tay quỹ đất không nhỏ, nhiều nhà đầu tư vẫn không thể triển khai dự án vì không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý về cơ cấu đất. Hệ quả là nguồn cung nhà ở bị đình trệ, gây thiệt hại nghiêm trọng cho nhà đầu tư, Nhà nước, và cả người dân. Báo cáo quí 3-2024 của Bộ Xây dựng(2) cho thấy, tại TPHCM và Hà Nội, các căn hộ chung cư bình dân giá dưới 25 triệu đồng/mét vuông “gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán”.

Mặc dù thực trạng này gây nhiều hệ lụy, đề xuất mở rộng loại đất để thực hiện nhà ở thương mại đã không được đưa vào Luật Đất đai 2024. Điều 127 luật này tiếp tục kế thừa quy định tại Luật Nhà ở 2014, trong đó:

Trường hợp thỏa thuận quyền sử dụng đất: Chỉ áp dụng với quyền sử dụng đất ở;

Trường hợp đang có quyền sử dụng đất: Chỉ áp dụng với đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Không chỉ giữ nguyên những rào cản hiện hữu, tình hình trở nên khó khăn hơn cho các nhà đầu tư bất động sản khi Luật Đất đai 2024 siết chặt hơn phạm vi Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định mới, Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện các khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ thay vì thu hồi đất cho tất cả các dự án khu đô thị mới hay khu dân cư nông thôn mới như trước. Điều này khiến các nhà đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại nhưng không đạt quy mô đô thị đồng bộ chỉ có thể tìm cách “thu mua” của người dân có đất hoặc sử dụng quỹ đất sẵn có của mình, vốn bị giới hạn nghiêm trọng bởi các quy định trên.

Trong bối cảnh này, nghị quyết thí điểm về việc sử dụng đất để làm nhà ở thương mại trở thành một giải pháp được đông đảo người dân, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý mong đợi. Chính sách này không chỉ tháo gỡ nút thắt pháp lý mà còn mở ra cơ hội cho sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn như TPHCM và Hà Nội.

Thí điểm cởi mở

Trước hết, cơ chế thí điểm sẽ cho phép triển khai trên toàn quốc, bao gồm tất cả khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị, thay vì chỉ giới hạn tại những đô thị lớn. Trên thực tế, không phải địa phương nào cũng gặp vướng mắc, khó khăn về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại mà chủ yếu vướng mắc xảy ra ở những đô thị có nhu cầu nhà ở lớn như TPHCM, Hà Nội. Tuy nhiên, cơ chế thí điểm để mở cho tất cả địa phương khác nhằm tránh cơ chế xin – cho trong mối quan hệ giữa địa phương với trung ương. Nếu không có nhu cầu, các địa phương này có thể không triển khai, nhưng khi điều kiện kinh tế – xã hội thay đổi và phát sinh nhu cầu thực tế, các địa phương này có thể áp dụng ngay cơ chế mà không cần chờ điều chỉnh quy định của pháp luật.

Về các loại dự án được áp dụng cơ chế thí điểm, nghị quyết không giới hạn các dự án được hưởng cơ chế thí điểm dựa trên thời điểm nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo Báo cáo số 756/BC-CP ngày 7-11-2024 của Chính phủ trình Quốc hội, cơ chế thí điểm sẽ được áp dụng cho tất cả dự án đáp ứng tiêu chí dù dự án đó nhận quyền sử dụng đất (hoặc đang có quyền sử dụng đất) trước hay sau khi nghị quyết này có hiệu lực. Điều này phù hợp với mục tiêu của nghị quyết là để tháo gỡ khó khăn trong việc tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư, vốn gặp vướng mắc do quy định của pháp luật cả trước và sau thời điểm ban hành nghị quyết.

Các loại đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi áp dụng nghị quyết thí điểm được quy định rộng rãi. Theo đó, là tất cả loại đất trong nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở cũng như nhóm đất ở và đất khác trong cùng thửa đất. Phạm vi này đã bao trùm hầu hết các loại đất quy định tại điều 9 Luật Đất đai 2024, phù hợp với thực tế triển khai các dự án bất động sản khi các dự án này đều cần sử dụng diện tích đất tương đối lớn mà quỹ đất ban đầu thường gồm nhiều loại đất khác nhau, có thể xen đất ở và cũng có thể không có diện tích đất ở. Đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thì nghị quyết thí điểm mở rộng tới các thửa đất mà có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất thay vì chỉ cho phép các thửa thuần đất ở. Ngoài ra, dự án có phần diện tích đất quốc phòng, đất an ninh mà đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh và phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở cũng sẽ được hưởng lợi từ việc áp dụng nghị quyết thí điểm này.

Còn nhiều vấn đề cần làm rõ…

Xoay quanh tiêu chí chính để lựa chọn dự án thí điểm, nghị quyết lấy tiêu chí là tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo quy hoạch tỉnh 2021-2030 đã được phê duyệt. Tiêu chí này mới chỉ xác định được tổng diện tích đất ở của tất cả dự án được áp dụng trong suốt thời gian thí điểm (năm năm), tuy nhiên chưa đề cập đến các tiêu chí cụ thể, rõ ràng và thứ tự ưu tiên để lựa chọn từng dự án khả thi, từng nhà đầu tư có năng lực.

Vấn đề này có lẽ sẽ cần được làm rõ tại nghị định hướng dẫn của Chính phủ sao cho tránh tình trạng xin – cho cơ chế hay ồ ạt mua gom, đầu cơ đất đai nhưng phát triển không hiệu quả, dẫn đến tình trạng nhiều dự án bị bỏ hoang trong khi người dân thực sự có nhu cầu nhà ở không tiếp cận được các dự án nhà ở phù hợp.

Theo tổng kết của Chính phủ tại Báo cáo số 756, cơ bản các địa phương đã hoàn thành việc phê duyệt quy hoạch tỉnh 2021-2030 để có căn cứ xác định tổng diện tích đất ở của các dự án được thực hiện thí điểm tại từng địa phương. Ngày 31-12-2024, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch TPHCM tại Quyết định 1711/QĐ-TTg. Như vậy, đến thời điểm hiện tại chỉ còn Hà Nội là địa phương duy nhất chưa hoàn thành quy hoạch này.

Bên cạnh đó, vấn đề chuyển đổi đất tràn lan cũng được đặt ra đối với đất trồng lúa và đất rừng khi loại đất được chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rất rộng rãi. Do đó, trong quá trình thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ông Vũ Hồng Thanh, đã đề nghị cân nhắc đối với đất chuyên trồng lúa và đất rừng, cụ thể là đề nghị nghiên cứu bổ sung nguyên tắc bảo đảm giữ ổn định 3,5 triệu héc ta đất lúa, tỷ lệ che phủ rừng ổn định 42%, hạn chế không chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất quốc phòng, đất an ninh với diện tích lớn(3). Đề xuất này mặc dù chưa được đưa vào nghị quyết nhưng sẽ vẫn cần lưu ý trong quá trình xây dựng nghị định của Chính phủ cũng như trong quá trình triển khai thực hiện nghị quyết.

Vấn đề hướng dẫn chi tiết của Chính phủ và giám sát quá trình triển khai cũng cần được lưu ý. Cụ thể, nghị quyết để ngỏ cho Chính phủ quy định chi tiết thi hành toàn bộ nghị quyết mà không chỉ rõ vấn đề nào cần được hướng dẫn, vấn đề nào đã rõ và Chính phủ không hướng dẫn. Ngoài ra, do hiệu quả tháo gỡ vướng mắc các dự án phụ thuộc nhiều vào tình hình cụ thể của từng địa phương nên việc theo dõi các địa phương triển khai thực hiện chính sách thí điểm trong phạm vi địa phương mình, đặc biệt là các đô thị lớn, là nhiệm vụ quan trọng để đảm bảo nghị quyết thí điểm được thực thi hiệu quả.

Tóm lại, nghị quyết thí điểm về việc sử dụng đất không phải đất ở để làm nhà ở thương mại mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để chính sách này thực sự hiệu quả, các công việc tiếp theo của Chính phủ cũng như các tỉnh thành, địa phương còn rất nhiều và yêu cầu sự chung tay chặt chẽ, nhịp nhàng để có thể giải quyết triệt để những vấn đề còn tồn tại, từ tiêu chí lựa chọn dự án, quy hoạch tỉnh, đến việc phân quyền rõ ràng. Điều này không chỉ đảm bảo tính công bằng mà còn thúc đẩy phát triển bền vững trong lĩnh vực nhà ở và quản lý đất đai.

(1) Xem “TPHCM: Hàng trăm dự án nhà ở chờ tháo gỡ thủ tục”, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp, tại https://diendandoanhnghiep.vn/tp-hcm-hang-tram-du-an-nha-o-cho-thao-go-thu-tuc-10010586.html (truy cập lần cuối ngày 2-1-2025).

(2) Xem “Bộ Xây dựng công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quí III năm 2024”, Bộ Xây dựng, tại https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1285/82532/bo-xay-dung-cong-bo-thong-tin-ve-nha-o-va-thi-truong-bat-dong-san-quy-iii-nam-2024.aspx (truy cập lần cuối ngày 2-1-2025).

(3) Xem “Ủy ban Kinh tế Quốc hội: Thí điểm dùng đất khác làm dự án nhà ở thương mại cần nghiên cứu kỹ việc áp dụng với đất chuyên trồng lúa và đất rừng”, Tạp chí điện tử Nhịp sống thị trường, tại https://markettimes.vn/uy-ban-kinh-te-quoc-hoi-thi-diem-dung-dat-khac-lam-du-an-nha-o-thuong-mai-can-nghien-cuu-ky-viec-ap-dung-voi-dat-chuyen-trong-lua-va-dat-rung-69110.html (truy cập lần cuối ngày 2-1-2025).